利率沒有再升，房市卻慢了下來：AI筆記美國購屋者正在等待什麼
風吹過舊金山的樓宇、穿越芝加哥的街道，甚至飄到佛羅里達的棕櫚樹下，美國各地的房市正悄悄改寫一個傳統認知:房市不是單一由價格驅動的機器，而是一場涉及利率、心理預期與生活成本的複雜市場。
在 2024 年底至 2025 年初，抵押貸款利率一度逼近 7%，讓買方普遍縮手觀望；雖然後續有降息預期，但整體仍維持在 6% 以上的歷史高位區間。即便利率降至年內低點，購房需求也沒有如預期迅速反彈，顯示市場已從疫情時期的「低利率衝動」回歸到更理性的決策態度。筆者透過 AIMochi 筆記工具，整理多方公開資訊和最新報導內容，來看看美國各地的房市近況!
高利率與可負擔性 — 變局的根源
📌 利率仍是市場最核心的變數
自 2024 年底以來，美國 30 年期固定抵押貸款利率持續在 6% 以上徘徊，這對購房者來說無疑是一種心理與成本雙重壓力。即便市場在 2025 年下半年看到些微回落，但利率仍舊高於疫情前的 3% 至 4% 水準，使許多潛在買家望而卻步。
一些主要房市預測機構（如 Fannie Mae）指出，2025 年抵押貸款利率預計在約 6.3%，到 2026 年大致維持在 6.2% 附近，但整體依舊高於歷史平均值。
另一方面，Mortgage Bankers Association 則持更鷹派看法，認為利率全年將維持在高檔區間。
📌 可負擔性危機：不只是利率高
即便利率稍微下降，全美 99% 的縣域住宅可負擔性仍低於歷史平均水平。根據 ATTOM 的最新報告，房價與工資的差距依舊大，促使許多家庭購屋負擔佔收入比例偏高。
原因並不單一：
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房價逐步上漲多年，疫情後雖然增速放緩，但基數已高；
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工資成長速度落後於房價；
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物價與保險費用（醫療、汽車、房屋保險）增加，削弱購買力；
這些因素共同構成了一種「被壓縮的可支配收入」，即便利率稍降也無法立即大幅提升購屋需求。
買方延緩決策 — 信心與生活成本博弈
2025 年的買方市場，與早年相比已發生顯著變化。
📌 生活事件驅動購房行為
觀察市場上仍持續進場的買家，有一個共同特徵：他們之所以買房，不是因為看好投資，而是被生活事件「迫使」——例如：
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家庭增加（結婚或生育）
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工作調動或搬遷
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退休安排或縮減生活規模
這類行為與傳統期望市場「價格回落再買」的思維不同，它更多反映出個人生活節奏與房市節奏的融合。房仲與買方都漸漸認識到，房市的節奏經常比價格波動本身更重要。
在這樣的背景下，買方延緩決策主要源於：
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對未來利率與價格走勢的不確定性；
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對生活成本的擔憂（尤其是保險、能源與醫療費用）。
這些非房價相關的成本正變得越來越具有決定性。賣方在談判桌上也開始感受到這種壓力，部分價格讓步愈發常見。
賣方讓步與市場平衡的形成
2025 年下半年以來，越來越多賣方做出價格讓步。根據業內調查，超過 90% 的房仲至少遇過賣家降低售價的情況，很多地區甚至出現大多數賣家選擇降價。這標誌著市場心理正從過去的高漲逐步回落到理性區間。
賣方過去幾年受疫情後房價飆升影響，長期抱持高價預期。但隨著市場庫存增加與買方觀望變得普遍，賣方不得不調整價格預期。這種調整並非短期現象，而是中期內市場重新達成供需平衡的重要過程。
價格與需求的分歧 — 為何不崩盤？
在許多經濟學者看來，2025–2026 年的房市跌幅並不像 2008 年金融危機那樣劇烈。儘管有觀望情緒，但價格並未大幅下跌的原因包括：
1. 結構性供需失衡仍然存在
長期住房供應不足是美國房市的根本問題之一。疫情期間大量人口流向郊區與中小城市，加強了對住房的需求，而新建房屋供應卻無法迅速跟上。這種結構性供需失衡意味著即便需求暫時低迷，價格仍有一定支撐。
2. 持有成本仍然比租房更具吸引力
在許多地區，長期固定利率貸款仍使得持有房產的成本低於租金成本，尤其是在租金漲幅持續的城市。這種成本差使得即使價格漲勢放緩，買方長期持有的誘因仍然存在。
3. 庫存增加反映市場正常化，而非崩盤
市場上流通的待售房屋庫存逐漸增加，這本身並非壞消息。它意味著更多屋主願意賣房、更多選擇性與更理性的交易，在供需經過調整後，有助於市場穩健發展，而非一味下跌。
2026 年展望 — 尋找復甦的線索
隨著 2026 年的到來，市場上出現了一些有趣的變化與跡象：
📌 房價漲幅預測仍然溫和
根據最新 Zillow 的預測，2025 年 11 月至 2026 年 11 月，美國房價預計將上漲約 2%，並有數個都市圈漲幅更明顯。
📌 政策層面可能帶來利率與可負擔性的改善
近期政府宣布購買巨大規模的抵押貸款債券，旨在降低房貸利率並改善可負擔性。 這類政策是否能真正刺激買氣仍待觀察，但至少顯示政策制定者正試圖介入。
📌 市場情緒從焦慮轉向謹慎樂觀
多數房仲預期 2026 年銷售活動將改善，庫存增加以及買方習慣了新常態，使市場情緒逐步從焦慮轉向「謹慎樂觀」。這種心理轉變對市場復甦同樣重要。
市場的下一篇章
2025–2026 年的美國房地產市場正在進入一個結構性調整期。這個市場既不呈現劇烈崩盤，也不重現疫情期間的飆升行情，而是一種平衡、韌性與再配置並行的格局。利率水平、生活成本與買賣雙方心理預期的相互作用，使市場逐步從高峰期的非理性狀態回歸到更可持續的節奏。
未來數年，房市表現將更多依賴於結構性供需調整、政策干預以及購屋者行為模式的演變。對投資者、購房者與政策制定者而言，理解這個市場的「節奏」——不僅是價格變動，更包括需求強弱、庫存流動與政策走向——將是判斷機會與風險的關鍵。只有對這些因素保持敏銳洞察，才能在持續變化的市場中保持穩健。
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